Zustimmung zur Mieterhöhung

Die Mieterhöhung wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete setzt die Mitwirkung des Mieters voraus: Die Zustimmung. Im Unterschied zu einer Modernisierungsmieterhöhung oder der Erhöhung von Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen kann der Vermieter die Miete nicht einseitig erhöhen. Liegt eine wirksame und ordnungsgemäß begründete Mieterhöhung wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete vor, schuldet der Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Zustimmung muss spätestens bis zum Ablauf des zweimonatigen Prüfungsrechts erklärt werden. Andernfalls kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Prüfungsfrist erhoben werden.

Anders als für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist für die Zustimmung des Mieters nach dem Gesetz keine besondere Form vorgeschrieben. Die Zustimmung kann daher schriftlich, mündlich, telefonisch, per Fax, auf dem Anrufbeantworter, per Email oder durch Zahlung der erhöhten Miete erfolgen.

Zur Frage, ob bereits eine einmalige Zahlung eine Zustimmung ist oder ob nicht erst mehrere Zahlungen eine Zustimmung bedeuten, werden alle Auffassungen vertreten. Während das LG Trier (Az.: 6 T 16/93) bereits eine einmalige Zahlung als ausreichend ansieht, liegt eine Zustimmung nach dem LG Berlin (Az. 61 S 338/86) erst nach sieben Zahlungen vor. Vor einer übereilten Zahlung sollte daher geprüft werden, ob überhaupt ein berechtigtes Erhöhungsverlangen vorliegt. In der Praxis eher selten ist der klassische Fall des bösen Vermieters an der Haustür, der den armen Mieter überraschend in der Wohnung aufsucht und dieser eingeschüchtert seine Zustimmung zu einer höheren Miete gibt. Auf diese Fälle ist das Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften anwendbar. Der Widerruf muss innerhalb einer Frist von zwei Wochen schriftlich erfolgen. Die Frist beginnt erst dann zu laufen, wenn der Mieter eine schriftliche Belehrung über sein Widerrufsrecht vom Vermieter erhalten hat.

Häufiger findet sich in der Praxis der Fall, dass der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen nur unter bestimmten Bedingungen oder unter Vorbehalt zustimmt. Beispielsweise die Erhöhung nur dann zu zahlen, wenn der Vermieter die Beseitigung von Mängeln vornimmt. Dann liegt keine Zustimmung vor und der Vermieter kann nach Ablauf der zweimonatigen Prüfungsfrist auf Zustimmung klagen. Die Mängel berechtigen den Mieter zur Mietminderung der erhöhten Miete aber nicht zur Verweigerung der Zustimmung.

Mit Zustimmung des Mieters kommt aus juristischer Sicht ein Änderungsvertrag zustande. Dieser Änderungsvertrag hat Auswirkungen auf das Minderungsrecht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Mieterbrief 02/11/2003) kann der Mieter sein Minderungsrecht verlieren, wenn er einen Mangel über Jahre duldet, ohne die Miete zu mindern. Die Änderung der Miete führt dazu, dass ein eventuell nicht mehr mögliches Minderungsrecht des Mieters neu entsteht. Es empfiehlt sich daher auch bei einer Zustimmung zu prüfen, ob nicht im Gegenzug eine Mietminderung möglich ist.

Im Downloadbereich finden Sie einen Mustertext bezüglich der Zustimmung zur Mieterhöhung.