Das Wichtigste zuerst:

Lassen Sie Ihren Mietvertrag grundsätzlich vor Unterschrift durch den INTERESSENVERBAND MIETERSCHUTZ e.V. prüfen!

Unseren Mitgliedern bieten wir die Möglichkeit einer schnellen Vertragsprüfung im Rahmen einer deutschlandweiten Telefonberatung!

Ist der Vertrag erst einmal unterschrieben, kann auch der beste Anwalt nachteilige, aber gesetzlich zulässige Klauseln nicht mehr zu Gunsten des Mieters abändern.

Insbesondere sollte bei Vertragsabschluss auf Zusatzvereinbarungen oder sonstige handschriftliche Eintragungen (Individualvereinbarungen) geachtet werden. Individualvereinbarungen werden in der Regel nur auf Verstöße gegen ein gesetzliches Verbot überprüft, was nur in Ausnahmefällen von den Gerichten angenommen wird.

Für den bereits vorgedruckten Teil des Vertrages (Formularvereinbarungen) gelten die verbraucherschützenden Bestimmungen über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Hier führt bereits eine unangemessene Benachteiligung des Mieters zur Unwirksamkeit der Klausel.

Nachfolgend geben wir einen Überblick über die in der Praxis wichtigsten Punkte bei Abschluss eines Mietvertrages:

Unproblematisch ist der Fall, dass eine einzelne Person eine Wohnung anmietet. Mieten zwei oder mehr Personen eine Wohnung an, so liegt eine sogenannte gesamtschuldnerische Haftung vor. Gesamtschuldnerisch bedeutet, dass der Vermieter von jedem einzelnen Mieter die Miete in voller Höhe verlangen kann. Der so in Anspruch genommene Mieter kann sich zwar anteilig die Miete von seinen Mitmietern zurückholen. Er kann jedoch nicht gegenüber seinem Vermieter die Zahlung der kompletten Summe mit dem Argument verweigern, die übrigen Mitmieter schuldeten ihren Anteil an der Miete.

Das Mietverhältnis kann nur von allen Mietern gemeinsam gekündigt werden. Ein Anspruch gegenüber dem Vermieter, alleine aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, besteht nicht. Eine Ausnahme gilt für studentische Wohngemeinschaften (mindestens drei Mieter!). Hier muss der Vermieter in der Regel seine Zustimmung zum Wechsel einer Vertragspartei geben. Ein Sonderproblem stellt die eheliche Wohnung dar, da hier Familienrecht und Mietrecht aufeinander treffen.

Der Vertragsgegenstand – die Wohnung – sollte im Mietvertrag genau bezeichnet sein. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Größe der Wohnung in Quadratmetern im Vertrag anzugeben. Die Angabe der Wohnungsgröße in einer Zeitungsannonce oder das Angebot des Maklers sind nicht verbindlich. Es empfiehlt sich daher, die Wohnungsgröße immer mit in den Vertrag aufzunehmen. Die einschlägigen Vorschriften zur Berechnung der Wohnfläche finden Sie mit weiteren Erläuterungen im Mitgliederbereich.

Eine Gartennutzung oder die Mitbenutzung von Abstellräumen und Fahrradstellplätzen sollten ebenfalls im Vertrag festgehalten werden.

Ist eine Garage mitvermietet, so kommt es oft entscheidend darauf an, ob ein eigenständiger Vertrag vorliegt. Ist die Garage im Wohnungsmietvertrag aufgeführt, so kann das Garagenmietverhältnis auch nicht eigenständig gekündigt werden. Dies gilt im Zweifel auch für die nachträgliche Anmietung einer Garage, wenn hierfür kein gesonderter Vertrag geschlossen wird.

Ist eine feste Laufzeit (Befristung) im Vertrag enthalten, so bedeutet dies nach altem Mietrecht, dass der Mieter das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der Frist kündigen kann.

Verträge die nach dem 01.September 2001 abgeschlossen wurden (Unterschrift!), dürfen nur noch in Ausnahmefällen zeitlich befristet werden. Der Grund für die Befristung muss im Vertrag genannt werden. Fehlt ein Grund für die Befristung oder wurde eine gesetzlich unzulässige Begründung gewählt, ist die Befristung unwirksam. Der Mieter kann mit einer dreimonatigen Frist kündigen. Zulässig ist es jedoch einen Kündigungsausschluß für eine bestimmten Zeitraum zu vereinbaren. Die hierzu ergangene Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist in unserem Mieterbrief Nr. 4 besprochen. Wie im Fall einer wirksamen Befristung kann der Mieter erst zum Ablauf des genannten Datums kündigen.

Befristungen, die vor dem 01.September 2001 vereinbart wurden, behalten aber ihre Gültigkeit.

Will der Mieter vor Ablauf einer zulässigen Befristung ausziehen und akzeptiert der Vermieter die Kündigung nicht, ist dies nur über einen Nachmieter oder einen Untermieter möglich.

Bei Neuabschluss eines Vertrages ist der Vermieter nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden. Es gilt die marktübliche Miete. Der Mieter kann keine Absenkung auf das ortsübliche Niveau verlangen. Dies ist besonders bedeutend, wenn eine Staffelmiete verlangt wird. Bei einer wirksamen Staffelmiete treten die Erhöhungen automatisch ein, ohne dass der Vermieter zum Zeitpunkt der Erhöhung nachweisen muss, dass die verlangte Miete auch ortsüblich ist. Sie gilt als von Anfang an vereinbart.

Eine Ausnahme besteht, wenn der Vermieter einen örtlichen Wohnungsmangel ausgenutzt hat, um kräftig zu erhöhen oder wenn ein Mietwucher vorliegt.

Sind neben der Miete keine Zahlungen für Betriebskosten vereinbart, so liegt eine Bruttoinklusivmiete vor. Über Betriebskosten wird nicht abgerechnet. Sind Vorauszahlungen für Heizkosten und Betriebskosten vereinbart, muss aus dem Vertrag klar hervorgehen, auf welche Betriebskostenpositionen sich die Vorauszahlung bezieht. Ein Verweis auf den Katalog der gesetzlich zulässigen Betriebskosten in der Betriebskostenverordnung (bis zum 31.12.2003 Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung, Mieterbrief Nr. 3) ist jedoch ausreichend. Ist kein Verteilerschlüssel im Vertrag genannt, so erkundigen Sie sich, wie die einzelnen Positionen abgerechnet werden. Um bei der Abrechnung keine unliebsame Überraschung zu erleben, sollten Sie sich auch eine Abrechnung des Vormieters vorlegen lassen.

Bereits bei Vertragsabschluss können viele Streitigkeiten am Ende des Mietverhältnisses vermieden werden.

Die allermeisten Formularverträge definieren den Umfang der Renovierung und die zeitlichen Abstände, in denen eine Renovierung zu erfolgen hat. Einzelheiten zur Wirksamkeit einzelner Klauseln finden Sie unter der Überschrift Renovierung. Ist die Renovierung im Mietvertrag wirksam auf den Mieter übertragen, kann sich der Mieter bei einem Auszug nicht darauf berufen, dass er in eine nur teilweise oder überhaupt nicht renovierte Wohnung eingezogen ist. Will man vermeiden, dass man am Ende mehr machen muss, als man selbst verwohnt hat, so empfiehlt es sich, den Umfang der Schönheitsreparaturen nach dem Mietvertrag mit dem tatsächlichen Zustand abzugleichen und den Mietvertrag entsprechend anzupassen. Vom Vermieter mündlich zugesicherte Arbeiten und vom Mieter übernommene Verpflichtungen müssen unbedingt in den Vertrag aufgenommen werden. Verlassen Sie sich nicht alleine auf mündliche Absprachen!

Die meisten Standardmietverträge enthalten eine Klausel, nach der der Mieter die Kosten für kleinere Reparaturen zu übernehmen hat, und zwar unabhängig davon, ob er die Beschädigung oder den Defekt verursacht hat. Eine solche Vereinbarung ist nur wirksam, wenn Sie sich auf Einrichtungsgegenstände und Bestandteile der Wohnung bezieht, auf die der Mieter einen ständigen Zugriff hat (Rollogurte, Wasserhähne, Heizkörperthermostate etc.) und der Höchstbetrag pro Einzelreparatur auf ca. € 75,00 und die Summe aller Jahresreparaturen auf max. 8% der Jahresnettomiete begrenzt wird. Fehlt eine dieser Angaben oder ist ein zu hoher Einzelbetrag eingetragen, so hat der Mieter keine Kleinreparaturen zu zahlen.

Selbst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, bedeutet dies nicht, dass der Mieter immer anteilig € 75,00 zu zahlen hat. Die € 75,00 sind eine Auschlussgrenze. Zu beachten bleibt, dass zu diesem Betrag die jeweils gültige Mehrwertsteuer hinzuzurechnen ist. Beläuft sich die Rechnung auf 76,00 € (ohne Mehrwertsteuer), so geht sie voll zu Lasten des Vermieters. Den Handwerkerauftrag sollte daher auch immer der Vermieter erteilen, da im Vorfeld überhaupt noch nicht feststeht, in welcher Höhe eine Rechnung anfallen wird. Hat der Mieter selbst den Auftrag erteilt, so muss er zunächst auch den Handwerker zahlen. Das vorgelegte Geld zurück zu bekommen, ist oftmals sehr schwierig.

Die Höhe der Kaution darf drei Nettomieten nicht übersteigen. Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei monatlichen Teilraten zu zahlen.

Als Anlageform empfiehlt sich ein klassisches Sparbuch, das auf den Namen des Mieters lautet und an den Vermieter verpfändet wird. Verpfändungserklärungen erhalten Sie bei Ihrer Bank. Im Streitfall ist die Kaution damit vorerst blockiert. Keiner der Vertragspartner kann sich ohne das Einverständnis des anderen aus der Kaution befriedigen. Näheres hierzu erfragen Sie bitte bei dem jeweiligen Kreditinstitut.

Eine Bankbürgschaft mag zwar auf den ersten Blick den Vorteil bieten, dass die Kautionssumme nicht aus dem eigenen Vermögen aufgebracht werden muss. Sie hat jedoch den entscheidenden Nachteil, dass die Bank auf Anforderung des Vermieters die Bürgschaft auszahlen muss, ohne dass geprüft wird, ob der Anspruch des Vermieters tatsächlich besteht. Will der Mieter vom Vermieter das Geld zurückholen, das ihm die aus der Bürgschaft in Anspruch genommene Bank belastet hat, muss er klagen. Keinesfalls sollte eine Barkaution gezahlt werden, da der Vermieter auch hier direkten Zugriff auf das Geld hat.

Seit dem 01.September 2001 ist es daneben zulässig, eine andere Anlageform individuell zu vereinbaren, die einen höheren Zinsgewinn verspricht. Lassen Sie sich hier von Ihrer Bank beraten. Wichtig ist: Das Konto/Depot sollte immer auf Ihren Namen lauten. Nach Rückgabe der Wohnung kann der Vermieter die Kaution bis zu sechs Monaten zurückhalten. Nach Ablauf dieser Zeit ist er verpflichtet über die Kaution abzurechnen. Ein Musterschreiben zur Anforderung der Kaution finden Sie im Mitgliederbereich.

Über zusätzliche Vereinbarungen werden Standardverträge individuell angepasst. Enthält der vom Vermieter vorgelegte Vertrag bereits Zusatzvereinbarungen, so sollten diese genauestens geprüft werden, da sie in den allermeisten Fällen bindend sind. Umgekehrt besteht hier die Möglichkeit für den Mieter, seine eigenen Interessen einzubringen. Insbesondere sollten alle bei Vertragsverhandlung gemachten Zusagen des Vermieters (z.B. Gartennutzung, Tierhaltung, Nachmieter, Renovierung etc.) schriftlich festgehalten werden.

Bei Übergabe der Wohnung sollte der tatsächliche Zustand, in dem sich die Wohnung befindet, in einem gemeinsamen Protokoll mit dem Vermieter festgehalten werden. Es empfiehlt sich, bereits im Mietvertrag auf das Übergabeprotokoll zu verweisen und es zu einem festen Bestandteil des Vertrages zu erklären.

Sofern nicht bereits schon im Vorfeld abgeklärt wurde, welche Schönheitsreparaturen bei Einzug vorliegen müssen, ist bei der Übergabe die oben beschriebene Abgleichung der eigenen vertraglichen Verpflichtungen mit den tatsächlichen Verhältnissen vorzunehmen. Die bloße Protokollierung der Abweichungen vom vertraglichen Standard reicht nicht aus. Vielmehr muss im Übergabeprotokoll auch festgehalten werden, dass sich der Vermieter verpflichtet, bis zu einem bestimmten Termin die Arbeiten nachzuholen; oder aber der Umfang der eigenen Renovierungsverpflichtungen wird um die bei Einzug nicht vorliegenden Arbeiten reduziert.

Daneben sind alle übrigen Mängel in das Protokoll aufzunehmen. Damit stellen Sie sicher, dass Sie nicht bei Auszug für die von den Vormietern verursachten Beschädigungen verantwortlich gemacht werden. Auch hier gilt: Ist im Übergabeprotokoll nicht vermerkt, dass einzelne Mängel noch auf Kosten des Vermieters beseitigt werden, so haben Sie keinen Anspruch auf Mietminderung!

Für unsere Mitglieder haben wir ein umfassendes Übergabeprotokoll erarbeitet. Das Übergabeprotokoll mit einer Prüfungsliste der am häufigsten bei Einzug auftretenden Mängel finden Sie im Mitgliederbereich. Daneben finden Sie dort weitere nützliche Informationen, worauf bei einem Umzug zu achten ist.

Viele Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter können durch eine genaue Vertragsprüfung und ein ausführliches Übergabeprotokoll bei Einzug vermieden werden.