Wird eine Wohnung neu vermietet, ist der Vermieter bei der Miethöhe nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden. Er darf die marktübliche Miete verlangen.

Wie sich die marktübliche Miete berechnet, ist gesetzlich nicht geregelt. Eine Obergrenze bei Neuvermietungen enthält der § 5 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz).

Die Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG ist eine Ordnungswidrigkeit. Zuständig für die Überprüfung sind die örtlichen Behörden. Je nach Stadt oder Gemeinde kann dies das Ordnungsamt, die Bauaufsicht oder ein Wohnungsamt sein. Auf Anzeige des Mieters wird die Behörde tätig und kann bei einem Verstoß ein Bußgeld von bis zu fünfzigtausend Euro gegen den Vermieter verhängen. Daneben kann der Mieter die Rückzahlung der überbezahlten Mieten verlangen. Das Gericht ist bei seiner Entscheidung über eine mögliche Rückzahlung nicht an die Ergebnisse der Wohnungsbehörde gebunden.

Die Mietpreisüberhöhung hat drei Voraussetzungen:

1. Die im Mietvertrag vereinbarte Miete muss mindestens 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
2. Es muss eine Mangellage an vergleichbaren Wohnungen vorliegen.
3. Und der Vermieter muss diese Mangellage ausgenutzt haben, um eine überhöhte Miete zu verlangen.

Lässt sich die erste Voraussetzung noch relativ einfach rechnerisch anhand eines Mietspiegels überprüfen, so ist die Feststellung eines Wohnraummangels ungleich schwieriger. Bereits die Methoden zur Ermittlung eines Wohnraummangels sind umstritten. Selbst wenn man vereinfachend davon ausgeht, die Zahl der Wohnungsbewerber den freien Vergleichswohnungen gegenüberzustellen, wird die exakte Zahl aller Wohnungsbewerber nie zu ermitteln sein. Bei der Zahl der Vergleichswohnungen bleiben die Wohnungen außer Betracht, die erst gar nicht auf den freien Wohnungsmarkt gelangen.

Ebenso umstritten ist die Frage, wann der Vermieter eine Mangelsituation ausnutzt. Ausreichend ist für manche Gerichte, dass der Vermieter sich bewusst die Marktsituation zunutze macht. Andere verneinen eine Ausnutzung, wenn dem Mieter vergleichbare Alternativangebote vorgelegen haben. Der Nachweis, dass es keine Alternativangebote gab, wird vom Mieter gefordert.

Entsprechend uneinheitlich sind die gerichtlichen Entscheidungen zur Mietpreisüberhöhung. Erschwerend kommt hinzu, dass sich alle veröffentlichten Entscheidungen nur auf den regionalen Wohnungsmarkt beziehen. Teilweise werden als Vergleichswohnungen nur Wohnungen aus dem gleichen Stadtviertel herangezogen.

Sie sollten daher unbedingt vor einem Prozess wegen Mietpreisüberhöhung Informationen über den Wohnungsmarkt bei der zuständigen Ordnungsbehörde einholen. Im Rahmen einer persönlichen Beratung können Sie sich daneben über die aktuelle Rechtsprechung in den Landgerichtsbezirken unserer Geschäftsstellen informieren.