Die Untervermietung ist gesetzlich in den §§ 540, 553 BGB geregelt. Grundsätzlich ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieter nicht berechtigt die Wohnung unter zu vermieten.

Keine erlaubnisbedürftige Untervermietung liegt vor, wenn der Mieter den Ehepartner, den Lebenspartner oder sonstige Familienangehörige zum Zwecke einer gemeinschaftlichen Haushaltsführung in die Wohnung aufnimmt. Dieser Personenkreis darf ohne vorherige Erlaubnis des Vermieters aufgenommen werden, sofern keine Überbelegung der Wohnung vorliegt. Erforderlich ist lediglich eine Anzeige der Aufnahme. Eine gemeinschaftliche Haushaltsführung liegt immer dann vor, wenn der Mieter weiterhin seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat. Zieht der Mieter aus, liegt keine gemeinschaftliche Haushaltsführung vor. Ohne die Erlaubnis des Vermieters kann die Wohnung dann auch nicht an einen Lebenspartner oder einen Familienangehörigen weiter vermietet werden.

Die Erlaubnis kann vom Vermieter ohne Angabe von Gründen verweigert werden. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit einer dreimonatigen Frist kündigen. Eine Ausnahme besteht, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund für die Ablehnung liegt. Ein wichtiger Grund liegt nur dann vor, wenn konkrete Anhaltspunkte bestehen, dass der Untermieter den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen wird. Ebenso ist ein wichtiger Grund bei einer Überbelegung gegeben.

Stimmt der Vermieter der Untervermietung zu, so bleibt der Hauptmieter auch nach Abschluss des Untermietvertrags alleiniger Vertragspartner des Vermieters. Er ist gegenüber dem Vermieter für alles verantwortlich, was der Untermieter innerhalb der Mietsache tut. Hierzu gehören: fahrlässige und vorsätzliche Sachbeschädigungen, Störungen des Hausfriedens und Vertragsverletzungen aller Art. Auch bei ausbleibenden Mietzahlungen des Untermieters bleibt der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter zur Zahlung der Miete und Betriebskosten verpflichtet. Unabhängig vom Hauptmietvertrag wird zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter ein eigenständiger Mietvertrag geschlossen. In diesem Mietverhältnis ist der Hauptmieter Vermieter mit allen Rechten und Pflichten.

Die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung kann generell oder bezogen auf eine bestimmte Person erteilt werden. Bei einer generellen Untermieterlaubnis kann der Mieter nach freiem Ermessen die Person und den zeitlichen Rahmen bestimmen. Eine individuelle Erlaubnis betrifft nur den Einzelfall, so dass immer wieder eine neue Erlaubnis eingeholt werden muss. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich eine Untermieterlaubnis immer schriftlich zu vereinbaren.

Von der Untervermietung der gesamten Wohnung ist die Teiluntervermietung – beispielsweise eines Zimmers - zu unterscheiden. Entsteht nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse an einer Teiluntervermietung, besteht ein Anspruch gegenüber dem Vermieter auf Erteilung der Erlaubnis. Diese Sonderregelung gilt nur für Wohnraummieter. Hintergrund ist der Gedanke, dass Fälle denkbar sind in denen der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung behalten möchte, wirtschaftliche oder persönliche Umstände ihn aber zwingen würden, die Wohnung aufzugeben. Entsprechend hat die Rechtsprechung ein berechtigtes Interesse bejaht, wenn ein nach Auszug des Ehepartners und der Kinder die monatliche Mietbelastung für den in der Wohnung bleibenden Ehepartner zu hoch geworden ist oder der arbeitslos gewordene Mieter zur Kosteneinsparung untervermieten möchte.

Auch hier kann der Vermieter eine Teiluntervermietung ablehnen, wenn konkrete Anhaltspunkte vorliegen, dass der Untermieter den Hausfrieden stört oder Beschädigungen verursacht.

Eine Besonderheit bei der Teiluntervermietung besteht darin, dass der Vermieter seine Erlaubnis von einem angemessenen Mietzuschlag abhängig machen kann. Der Vermieter hat keinen gesetzlichen Anspruch auf einen Untermietzuschlag. Es steht im lediglich frei, die Erlaubnis zu verweigern.