Wohnflächenverordnung  (WoFlVO)

Die Wohnflächenverordnung ist am 01.01.2004 in Kraft getreten und hat die bislang geltenden §§ 42 – 44 II. Berechnungsverordnung ersetzt.

Anwendungsbereich

Ihrem Wortlaut nach ist die Wohnflächenverordnung nur für den öffentlich-geförderten Wohnraum (Sozialwohnungen) anwendbar. Der Bundesgerichtshof hat aber in einer Entscheidung vom 24.03.2004 (Az.: VIII ZR 44/03) klargestellt, dass die Bestimmungen im Regelfall auf jede Art von Wohnraum anwendbar sind.

Von der Wohnfläche zu unterscheiden ist die Grundfläche einer Wohnung. Die Grundfläche einer Wohnung wird nach der DIN 277 (DIN 277 – Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, Ausgabe 1973/1987) berechnet. Wesentlicher Unterschied ist, dass bei der Grundfläche keine Abzüge für Flächen unterhalb von Wandschrägen vorgenommen werden.

Die Wohnflächenverordnung gilt nicht für Geschäftsräume.

Welche Flächen gehören zur Wohnfläche?

§ 2 (1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen oder gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.

(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von

1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie
2. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen,

wenn Sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören.

(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:

1. Zubehörräume, insbesondere:
   a. Kellerräume,
   b. Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
   c. Waschküchen,
   d. Bodenräume,
   e. Trockenräume,
   f.  Heizungsräume und
   g. Garagen,
   
   
2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie
3. Geschäftsräume

Wie wird gemessen?

§ 3 (1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der Vorderkante der Bauteile auszugehen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss zu Grunde zu legen.

(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich einzubeziehen die Grundflächen von

1. Tür und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
2. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
3. fest eingebauten Gegenständen, wie z.B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen,
4. freiliegenden Installationen,
5. Einbaumöbeln und
6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.

(3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Betracht die Grundflächen von

1. Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn Sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und Ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt.
2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze,
3. Türnischen und
4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.

(4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese

1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches geeignet sein und
2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen.

Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt worden und ist abweichend von dieser Bauzeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.

Welche Flächen werden nicht voll angerechnet?

§ 4 Die Grundflächen

1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig,
2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte,
3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,
4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte

anzurechnen.

Überleitungsvorschrift

§ 5 Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178), zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346), in der jeweils geltenden Fassung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.

Aktuelle Entscheidungen des Bundesgerichtshofes zur Wohnfläche finden Sie in unserem Mieterbrief 05/07/2004.