Unter einer Modernisierung versteht man solche Arbeiten des Vermieters am Haus und in der Wohnung des Mieters, die zu einer Verbesserung der Mietsache führen, von der der Mieter einen Nutzen hat.

Dies gilt grundsätzlich für alle Arbeiten, die zur Einsparung von Energie und Wasser führen. Daneben gibt es eine Vielzahl von Einzelfällen, die durch die Gerichte entschieden wurden. Einen Überblick über die einzelnen Maßnahmen finden Sie im Mitgliederbereich.

Keine Modernisierung sind Reparaturen und bloße Erhaltungsmaßnahmen.

Will der Vermieter modernisieren, so muss er dem Mieter die Arbeiten mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen. In dem Schreiben sind die geplanten Arbeiten, der voraussichtliche Umfang, sowie der Beginn und die Dauer mitzuteilen. Daneben muss die zu erwartende Mieterhöhung genannt werden.

Nach Ablauf der drei Monate hat der Mieter eine Duldungspflicht. Dulden bedeutet, dass er die Arbeiten weder behindern noch verhindern darf und Handwerkern Zutritt zur Wohnung gewähren muss. Eine aktive Mitwirkungspflicht des Mieters, z.B. durch Leeräumen einzelner Zimmer, besteht nicht. Will der Mieter die Arbeiten nicht dulden, so hat er ein Sonderkündigungsrecht. Die Kündigung muss bis spätestens zum Monatsende erfolgen. Das Mietverhältnis ist dann zum Ende des nächsten Monats beendet. Ist die Frist von drei Monaten nicht eingehalten oder sind die Arbeiten nicht ordnungsgemäß angekündigt worden, besteht keine Duldungspflicht. Dies bedeutet zumeist jedoch nur einen Aufschub der Arbeiten. Will der Mieter die Arbeiten komplett verhindern, so muss er Härtegründe geltend machen. Ob ein Härtegrund im Einzelfall vorliegt, muss sorgfältig geprüft werden.

Während der Dauer der Arbeiten hat der Mieter einen Anspruch auf Mietminderung.

Entstehen zusätzliche Kosten aufgrund der Arbeiten, muss der Vermieter diese Kosten ersetzen. Typischerweise entstehen Zusatzkosten dann, wenn über mehrere Tage Strom, Gas oder Wasser in der Wohnung ausfallen. Der Erstattungsanspruch kann soweit gehen, dass der Vermieter im Fall der Unbewohnbarkeit eine Ersatzwohnung zur Verfügung zu stellen hat oder die Hotelunterbringung bezahlen muß. Achtung! Dies gilt nicht, wenn der Vermieter Instandsetzungsarbeiten/Reparaturen vornimmt.

Aber Vorsicht! Ob eine Unbewohnbarkeit im Einzelfall vorliegt, muss sorgfältig geprüft werden. Es empfiehlt sich daher, bereits frühzeitig nach Erhalt der Ankündigung diese fachkundig prüfen zu lassen.

Sind die Arbeiten durchgeführt, hat der Vermieter nicht nur die Endreinigung sondern auch alle durch die Arbeiten verursachten Renovierungen vorzunehmen.

Nach Abschluß der Arbeiten wird in den allermeisten Fällen eine Mieterhöhung verlangt. Diese muss schriftlich erfolgen und eine Aufstellung der Einzelarbeiten mit den Einzelrechnungen und dem sich hieraus ergebenden Gesamtaufwand enthalten. Vom Gesamtaufwand sind staatliche Förderungen und Zinsverbilligungen abzuziehen. Ebenfalls in Abzug zu bringen sind die Kosten, die der Vermieter erspart hat, weil er einen reparaturbedürftigen Gegenstand gegen einen moderneren ausgetauscht hat (Instandsetzungsanteil).

Um näher zu überprüfen, ob die in Rechnung gestellten Leistungen auch tatsächlich nur die Modernisierung betreffen, hat der Mieter das Recht, die Orginalrechnungen einzusehen.

Sind für mehrere Wohnungen Kosten angefallen, so sind diese auf die Wohnungen zu verteilen. 11% der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten kann der Vermieter als jährliche Mieterhöhung geltend machen.

Die erhöhte Miete ist erstmals drei Monate nach der schriftlichen Mieterhöhung zu zahlen. Weicht die neue Miete um mehr als 10% von der im Ankündigungsschreiben genannten voraussichtlichen Summe ab, so verschiebt sich die Erhöhung um sechs Monate nach hinten. Um ein uferloses Ansteigen der Miete durch immer neue Modernisierungen zu vermeiden, ist die Mieterhöhung auf einen Betrag von maximal 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt. Lassen Sie sich von Ihrem örtlichen Mieterverein Ihre ortsübliche Vergleichsmiete berechnen.

Nach Erhalt der Modernisierungsmieterhöhung hat der Mieter abermals ein Sonderkündigungsrecht. Die Kündigung muß spätesten bis zum letzten des übernächsten Monats erfolgen. Das Mietverhältnis endet dann zwei Monate später.

Lassen Sie sich frühzeitig nach Erhalt der Modernisierungsankündigung durch den INTERESSENVERBAND MIETERSCHUTZ e.V. prüfen!