Nach dem gesetzlichen Grundsatz ist der Vermieter zur Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung während der Mietdauer verpflichtet. Zur Instandhaltung der Wohnung gehört auch die Durchführung von regelmäßigen Renovierungen. Bedauerlicherweise hat es der Gesetzgeber jedoch versäumt, die Abwälzung der Renovierungsverpflichtung auf den Mieter durch den Mietvertrag zu untersagen. Daher ist in allen Standardmietverträgen eine Klausel enthalten, die die Renovierungspflicht auf den Mieter überträgt. Im Vertrag werden die Renovierungen dann als Schönheitsreparaturen bezeichnet. Fehlt eine vertragliche Regelung braucht der Mieter auch keine Renovierung bei Auszug vorzunehmen.

Allerdings sind der vertraglichen Abwälzung von Renovierungspflichten auf den Mieter enge Grenzen gesetzt. Im Allgemeinen ist eine Renovierung in Küche, Bad und Dusche alle drei Jahre, in den Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre erforderlich. Sind einzelne Räume nach Ablauf der Fristen noch nicht renovierungsbedürftig, weil der Mieter die Wohnung oder einzelne Räume wenig nutzt, etwa im Fall einer längeren Abwesenheit, oder wenn besonders "langlebige" Tapeten und Farben verwendet wurden, können sich die Renovierungsfristen verlängern. Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf mindestens alle drei und fünf Jahre eine Renovierung durchzuführen ist unwirksam. Unzulässig ist auch die Kombination einer Renovierung nach Fristenplan und einer Auszugsrenovierung. Die hierzu ergangenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs sind in unseren Mieterbriefen 02/11/2003 und 06/09/2004 besprochen.

Zulässiger Umfang der Arbeiten ist: das Tapezieren und Streichen der Wände und Decken, das Lackieren der Heizkörper inklusive der Zu- und Ablaufrohre, der Türen und Türzargen, der Fenster und der Außentür von innen. Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehört das Abschleifen und Versiegeln von Holzböden und der Austausch von mitvermieteten Teppichböden. Die normale Abnutzung ist bereits mit der Nettomiete abgegolten.

Ist die Renovierungsklausel im Mietvertrag wirksam und befindet sich die Wohnung tatsächlich nach Ablauf der Renovierungsfristen in einem renovierungsbedürftigen Zustand, müssen die Arbeiten durchgeführt werden. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter bei Einzug eine unrenovierte oder nur teilweise renovierte Wohnung übernommen hat. Es empfiehlt sich daher bereits bei Einzug in einem Übergabeprotokoll den Renovierungszustand genau festzuhalten und den Umfang der eigenen Arbeiten neu zu verhandeln. Bereits bei Ihrem Einzug legen Sie den Grundstein dafür, dass Sie nicht mehr Arbeiten am Ende ausführen müssen, als Sie selbst verwohnt haben. Ein Musterübernahmeprotokoll finden Sie in unserem Downloadbereich. 

Endet das Mietverhältnis vor Ablauf der vereinbarten Fristen kann der Vermieter keine Schönheitsreparaturen verlangen. Um dies zu umgehen, beinhalten die meisten Verträge eine sogenannte Quotenklausel für den Fall, dass die üblichen Renovierungsfristen bei Mietende noch nicht abgelaufen sind. Danach hat der Mieter die Wahl einen anteiligen Geldbetrag entsprechend der von ihm abgewohnten Zeit für die Renovierungen zu tragen, oder selbst eine fachgerechte Renovierung vorzunehmen. Der anteilige Betrag wird auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags eines Malerbetriebes berechnet. Klauseln, die den Kostenvoranschlag des Vermieters als verbindlich ansehen, sind unwirksam. Gleiches gilt, wenn der Mieter mit 100% der Kosten nach Ablauf der Fristen belastet wird. Dem Mieter muss immer die Möglichkeit eingeräumt werden, eine anteilige Zahlungsverpflichtung durch Vornahme der Arbeiten abzuwenden. Unwirksam ist daher auch eine formularvertragliche Vereinbarung, die dem Mieter eine Renovierung durch einen Fachhandwerker vorschreibt.

Von den formularvertraglichen Klauseln sind die Individualvereinbarungen zu unterscheiden. Eine Individualvereinbarung liegt zumeist dann vor, wenn über die Renovierungsvereinbarung bei Abschluss des Vertrages verhandelt wurde und der Mieter auf die Formulierung und den Inhalt Einfluss nehmen konnte. Auf individuelle Vertragsvereinbarungen sind die verbraucherschützenden Vorschriften über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht oder nur begrenzt anwendbar. Ebenso wie eine Endrenovierung unabhängig von der Mietdauer, kann dann auch die individuelle Vereinbarung einer Renovierung alleine durch einen Malerfachbetrieb wirksam sein.

Unabhängig von den Renovierungspflichten hat der Mieter die Räume bei Vertragsende in gereinigtem und geräumtem Zustand zu übergeben. Der Zustand der Räumlichkeiten sollte in einem Übergabeprotokoll bei Auszug festgehalten werden.

Viele Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Renovierung lassen sich schon bei Abschluss des Vertrages vermeiden! Lassen Sie Ihren Mietvertrag durch den INTERESSENVERBAND MIETERSCHUTZ e.V. frühzeitig prüfen.

Für Mitglieder ist die Prüfung kostenlos.