Unter einer Kündigung versteht man die einseitige Beendigung des Mietvertrages zu den im Mietvertrag vereinbarten Fristen. Diese Fristen sind in § 573 c BGB normiert.

Die Mietrechtsreform vom 01.09.2001 hatte auch Auswirkungen auf die Kündigungsfristen. Näheres hierzu ist in Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB geregelt. Diese Vorschrift musste aber nachgebessert werden, da es zu Unstimmigkeiten in Bezug auf die Verlängerung der Kündigungsfristen für sog. Altmietverträge (Abschluss vor dem 01.09.2001) kam. Siehe hierzu die zwischenzeitlich veraltete Ansicht des BGH in unserem Mieterbrief 8 aus 2003.

Unbefristete Mietverträge, die nach dem 01.September 2001 unterzeichnet wurden, können vom Mieter zu jedem Monatsletzten mit dreimonatiger Frist gekündigt werden. Nur für die Kündigung des Vermieters verlängert sich die Kündigungsfrist nach 5 Jahren und 8 Jahren Mietzeit um jeweils drei Monate auf max. 9 Monate.

Kürzere Kündigungsfristen gelten nur für zum vorübergehenden Gebrauch oder möblierte Wohnräume (§ 573 c Abs. 2 u. 3 BGB). Vereibarungen zum Nachteil des Mieters sind hingegen unwirksam (§ 573 c Abs. 4 BGB).

Eine Kündigung befristeter Verträge ist nur zum Ablauf der im Vertrag angegebenen Laufzeit möglich. Will der Mieter früher aus dem Vertrag aussteigen und akzeptiert der Vermieter die Kündigung nicht, so hat der Mieter nur die Möglichkeit einen Nachmieter zu stellen, mit dem der Vermieter einverstanden ist; oder er vermietet die Wohnung unter. Nähere Informationen und Mustertexte zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags finden Sie im Downloadbereich.

Verträge, die nach dem 01.September 2001 unterzeichnet wurden, dürfen allerdings nur noch in Ausnahmefällen zeitlich befristet werden. Nur wenn der Vermieter schriftlich im Mietvertrag darauf hinweist, dass er nach Ablauf der Mietzeit Eigenbedarf an der Wohnung hat oder größere Sanierungsarbeiten vornehmen möchte, ist eine Befristung noch möglich. Ist die Befristung unwirksam, kann der Mieter mit einer dreimonatigen Frist kündigen. Die Begründungspflicht für eine Befristung kann der Vermieter umgehen, in dem er einen Kündigungsausschluss oder einen Kündigungsverzicht in den Vertrag aufnimmt. Liegt ein wirksamer Kündigungsverzicht vor, ist eine ordentliche Kündigung des Mieters für diesen Zeitraum ausgeschlossen. Es ist daher ratsam, bereits vor Abschluss den Mietvertrag auf eine eventuell enthaltene Befristung oder einen Kündigungsauschluss überprüfen zu lassen, um bei der Kündigung keine unliebsame Überraschung zu erleben.

Befristungen in Verträgen die vor dem 01.September 2001 unterzeichnet wurden, bleiben weiter wirksam.

Dies gilt ebenfalls für vor dem 01.September 2001 geschlossene befristete Verträge mit automatischer Verlängerung um einen bestimmten Zeitraum. Auch hier ist die Kündigung nur zum Ende des Verlängerungszeitraums möglich. Sollten Bedenken bezüglich der Kündigungsfristen bestehen, fragen Sie bitte Ihren Berater beim Interessenverband Mieterschutz e. V. . Solche Verträge dürfen nach dem 01.September 2001 überhaupt nicht mehr abgeschlossen werden. Die Vereinbarung über die Mietzeit ist unwirksam. Es liegt für den Mieter ein unbefristeter Vertrag vor.

Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen, das bedeutet Sie muss von allen Vertragspartnern eigenhändig unterschrieben sein. Ein Fax oder eine  E-Mail reicht nicht! Die Kündigung wird in dem Augenblick wirksam, in dem sie dem Vertragspartner zugeht. Es kommt daher nicht darauf an, ob der Vermieter der Kündigung zu dem vertraglich möglichen Zeitpunkt zustimmt. Alleine der Erhalt des Kündigungsschreibens ist entscheidend. Sie sollten daher immer sicherstellen, dass Sie einen Zugangsnachweis für das Kündigungschreiben erhalten.

Umgekehrt kann eine einmal zugegangene Kündigung nicht mehr vom Mieter zurückgenommen werden, ohne dass der Vermieter damit einverstanden ist.

Der Mieter braucht die Kündigung nicht näher zu begründen. Für den Vermieter bestehen hingegen umfangreiche Begründungspflichten. So hat er nach dem Gesetz nur drei Begründungsmöglichkeiten zur Auswahl:

1. Eigenbedarf
2. Verhinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks
3. Schuldhafte Verletzung von Vertragspflichten in nicht unerheblichem Umfang durch den Mieter

Einzelheiten zu jeder Begründungsmöglichkeit und ein Musterschreiben für die Mieterkündigung finden Sie im Downloadbereich.

Achtung! Eine Ausnahme von der Begründungspflicht für den Vermieter besteht dann, wenn es sich um ein Zwei-Familienhaus handelt, in dem der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt. Hier verlängert sich dann die Kündigungsfrist für den Mieter um drei Monate.

Neben der ordentlichen Kündigung innerhalb einer bestimmten Frist kann ein Mietverhältnis auch außerordentlich –fristlos- vom Mieter und Vermieter gekündigt werden. Da eine fristlose Kündigung weitreichende rechtliche Konsequenzen insbesondere im Hinblick auf Schadensersatzforderungen hat, sollten Sie sich unbedingt bei Erhalt einer solchen Kündigung rechtlich beraten lassen. Nach unserer Erfahrung sind zahlreiche „fristlose“ Kündigungen unbegründet oder können im Fall von Mietrückständen rückwirkend beseitigt werden!

Eine dritte Gruppe von Kündigungen stellen die Sonderkündigungsrechte dar. Unabhängig von einer Befristung kann der Mieter bei einer Modernisierung, bei einer Erhöhung der Nettokaltmiete, bei einer nicht erteilten Untermieterlaubnis und im Todesfall kurzfristig das Mietverhältnis beenden.

Lassen Sie sich frühzeitig vor Ausspruch einer eigenen Kündigung oder nach Erhalt einer Kündigung des Vermieters durch den INTERESSENVERBAND MIETERSCHUTZ e.V. beraten!