Nachmieter

Ob und in welchen Fällen der Mieter einen Nachmieter stellen kann, ist im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt. Ein genereller Anspruch des Mieters einen Nachmieter zu stellen besteht nicht. Es ist eine weit verbreiteter Irrglaube, dass der Mieter nur drei Nachmieter stellen muss, um aus einem Mietvertrag entlassen zu werden.

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 22.01.2003 (Az.: VIII ZR 244/02) die Voraussetzungen unter denen der Mieter einen Nachmieter stellen kann herausgearbeitet:

Ein gesetzlicher Anspruch auf einen Nachmieter besteht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) dann, wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt und er dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter (Nachmieter) stellt. Ein berechtigtes Interesse kann sich beispielsweise aus einer Versetzung durch den Arbeitgeber, einer Unterbringung des Mieter in einem Pflegeheim oder einer Überbelegung aufgrund der Geburt eines Kindes ergeben. Voraussetzung ist immer, dass der Mieter nicht freiwillig die Wohnung aufgibt. Ein berechtigtes Interesse liegt daher nicht vor, wenn der Mieter besseren, billigeren oder verkehrgünstigeren Wohnraum gefunden hat.

Auch ohne einen gesetzlichen Anspruch kann ein Nachmieter zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich eine solche Vereinbarung immer schriftlich zu treffen. Liegt eine Vereinbarung über einen Nachmieter vor, kommt es auf ein berechtigtes Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrags nicht mehr an.

Unabhängig davon ob ein gesetzlicher Anspruch oder eine Vereinbarung über einen Nachmieter vorliegt, muss dieser geeignet und dem Vermieter zumutbar sein. Kaum verwunderlich, ist die Frage, was dem Vermieter noch zuzumuten ist und wo die Unzumutbarkeit beginnt, umstritten. Jedenfalls kann der Vermieter bei langfristigen Mietverhältnissen einen vereinbarten Nachmieter nur aus gewichtigen Gründen ablehnen. Bloße persönliche Abneigungen spielen keine Rolle.

Dementsprechend hat der Bundesgerichtshof in der genannten Entscheidung keinen Ablehnungsgrund in dem Umstand gesehen, dass der Nachmieter mit einem Kind in die Wohnung einziehen wollte. Die bloße Befürchtung, dass es aufgrund von Kinderlärm zu Beschwerden anderer Mieter kommt, reicht nicht aus.

Eine Vereinbarung über einen Nachmieter kann bereits bei Abschluss des Mietvertrags durch eine Nachmieterklausel getroffen werden. Nach der Wortwahl der Gerichte wird zwischen einer „echten“ und einer „unechten“ Nachmieterklausel unterschieden.

Durch eine echte Nachmieterklausel wird der Vermieter verpflichtet, den vom Mieter gestellten Nachmieter zu akzeptieren. Der Mieter bestimmt den Vertragspartner des Vermieters, ohne dass dieser die Entscheidung beeinflussen kann. Der Vermieter muss das Mietverhältnis mit dem Nachmieter fortsetzten. Die Vereinbarung einer echten Nachmieterklausel empfiehlt sich, wenn der Mieter auf eigene Kosten wertsteigernde Arbeiten in der Wohnung vorgenommen hat (Parkett, Einbauküche, Badsanierung etc.). und er bei Auszug eine Abstandsvereinbarung mit einem Nachmieter schließen möchte.

Eine unechte Nachmieterklausel gibt dem Mieter das Recht einen Nachmieter vorzuschlagen. Der Vermieter ist nicht gezwungen den vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. Er kann sich seinen neuen Mieter frei wählen. Das Mietverhältnis endet jedoch zu dem Datum, zu dem der vorgeschlagene Nachmieter in den Mietvertrag hätte eintreten können.

Um unliebsamen Überraschungen bei einer Kündigung vorzubeugen, sollte bereits bei Abschluss des Mietvertrages sorgfältig geprüft werden, ob der Vertrag eine längerfristige Bindung in Form eines Kündigungsausschlusses oder einer Befristung enthält. Besteht der Vermieter auf eine bestimmte Vertragslaufzeit, sollte immer versucht werden über eine Nachmieterklausel eine Ausstiegsmöglichkeit auch während der festen Vertragslaufzeit zu vereinbaren.